Ce n’est pas de hausse des prix dont il est question ici. Mais du large choix proposé en investissement immobilier, qui se renouvelle sans cesse, qui se réinvente, se modernise et crée de nouvelles opportunités pour les épargnants : une richesse qui est une chance, un levier patrimonial qui mérite un accompagnement personnalisé pour choisir une solution pleinement adaptée à ses besoins.
L’immobilier est effectivement une composante incontournable de la gestion de patrimoine, dont les Français sont déjà friands. Et ce positionnement reste solide, malgré les questions posées sur les niveaux de prix depuis quelques années et sur le potentiel de rendement pour celles à venir.
L’année 2020 a fait naître de nouvelles difficultés, avec les incertitudes liées à l’impact des contraintes sanitaires et des deux confinements. Il est encore un peu tôt pour en tirer tous les enseignements, mais concrètement, si l’on regarde quelques indicateurs en cette fin d’année, le marché résiste bien :
- malgré une baisse du volume des transactions immobilières, le niveau reste comparable à celui de 2018 (autour de 900.000 transactions), comme l’indiquait la ministre du Logement Emmanuelle Wargon il y a quelques semaines ; et on ne constate pas d’effondrement au niveau des projets immobiliers des clients à ce jour (la production globale de crédits immobiliers en projection au 31 décembre 2020 étant proche des niveaux élevés de 2019) ;
- pour les placements adossés au marché immobilier – et en particulier les SCPI -, on constate très peu de retraits et des rendements qui devraient encore se maintenir au-delà de 4% en 2020 : autour de 4,10% estimés en rendement courant (comparé à 4,40% en 2019, hors effet de revalorisation des parts) ce qui reste donc très satisfaisant comparé à l’épargne sans risque en termes rendement, ou bien aux placements boursiers en termes de volatilité à court-moyen terme.
Le projet et le placement
Il faudra continuer de suivre avec attention en 2021 (et certainement au-delà) les suites de la crise sanitaire, leur impact sur les différents secteurs de notre économie réelle, dans laquelle s’implante l’activité immobilière. Pour autant, en matière de gestion de patrimoine, l’immobilier se présente sous deux angles complémentaires, qui viennent soutenir l’activité du secteur :
- comme placement immobilier, sous des formes multiples, l’offre est très large, allant de l’investissement locatif en immobilier physique, jusqu’à la « pierre papier » déclinée dans de nombreuses formes : ici c’est le potentiel de rendement qui nous intéresse
- comme projet immobilier, des projets qui jalonnent la vie de tous les épargnants, acquérir sa résidence principale bien sûr, investir dans une résidence secondaire, aider ses enfants à devenir propriétaires… Là c’est le potentiel patrimonial que nous évoquons.
Ces deux approches s’alimentent souvent l’une l’autre, et le placement financier peut directement contribuer au projet patrimonial : si l’on investit en assurance vie ou sur un Plan d’épargne retraite pour constituer un capital, utilisé ensuite comme apport afin d’acquérir sa résidence principale, ou bien pour aider ses enfants à le faire (c’est un des motifs de sortie anticipée sur le PER).
Le contenu et le contenant
Les placements en immobilier physique sont les plus connus du grand public, notamment en immobilier locatif avec des dispositifs incitatifs comme la Loi Pinel. Il existe d’autres offres au potentiel intéressant proposées par des spécialistes sur le marché, comme la location meublée non professionnelle (LMNP). Il faut cependant être très exigeant sur la sélection des programmes pour identifier de véritables opportunités, en résidences étudiantes par exemple – un secteur en essor où la demande de logements en France dépasse largement l’offre, qu’elle soit publique ou privée. Il faut bien évidemment privilégier des villes actives en la matière, avec des services adaptés aux nouveaux usages des étudiants et un réseau de transports en commun de qualité. Si l’on considère l’accessibilité, qui est un point essentiel pour Mon Partenaire Patrimoine, il est possible de trouver des lots dont le prix à l’achat n’excède pas actuellement 100.000 euros.
Encore plus accessible, il y a toute la palette proposée en « pierre papier » qui s’enrichit en permanence, qui se renouvelle (avec des politiques d’investissement responsable) et que l’on peut retrouver sous plusieurs formes, dans plusieurs enveloppes civiles et fiscales (en direct, en assurance vie, en Plan d’épargne retraite…)
En matière de placement patrimonial, il faut considérer à la fois « le contenu » et « le contenant », car c’est un élément de valeur ajoutée pour les épargnants, au-delà du rendement en lui-même.
- Pour le contenu, les épargnants français (et leurs conseillers) plébiscitent déjà les SCPI : elles continuent de drainer une majeure partie de cette collecte, près de 4,5 Md€ sur les trois premiers trimestres de 2020, atteignant désormais plus de 65 Md€ valorisés dans ces supports financiers. L’offre est riche, près de 200 SCPI qui proposent des approches diversifiées ou bien thématiques, ce qui permet une véritable allocation d’actifs en immobilier.
- Les OPCI (variante en gestion collective à dominante immobilière) ont un essor plus récent et bénéficient notamment d’une plus grande liquidité que les SCPI.
- Les SCI (sociétés civiles à vocation immobilière) sont moins connues car elles ne sont accessibles qu’en enveloppe assurantielle, mais elles possèdent plusieurs avantages : une exposition 100% immobilière, une souplesse de fonctionnement et de liquidité, un niveau de frais d’entrée moins élevé que sur les SCPI et une offre qui s’est élargie ces dernières années (de nombreux acteurs du marché en proposent désormais chez plusieurs assureurs).
S’agissant du contenant, il est possible de détenir des SCPI en direct, avec le choix de la pleine propriété ou du démembrement ; celui-ci permet, par exemple, au nu-propriétaire de bénéficier d’une décote sur leur prix d’achat (selon la durée du démembrement), de ne pas payer d’impôt sur le revenu (les loyers étant versés à l’usufruitier) et de ne pas augmenter l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplaçant l’ISF depuis janvier 2018.
Il est également possible d’investir sur des supports immobiliers en assurance vie (avec un traitement fiscal des plus-values intéressant à la sortie) ou de les retrouver dans le nouveau Plan d’épargne retraite (PER) avec une spécificité intéressante pour celui-ci : le PER n’entre pas dans le champ de l’IFI et les investissements en supports immobiliers ne viennent donc pas augmenter l’assiette de l’IFI si vous y êtes assujetti. La « pierre papier » n’est pas limitée à la gestion libre et est, dans certaines offres, est accessible en gestion pilotée, si les clients préfèrent déléguer leur gestion financière à un professionnel.
Enfin, les offres de type « Plan d’épargne immobilier » se démocratisent, suivant le principe de versements programmés (mensuel, trimestriel…) sur des SCPI par exemple, afin de constituer progressivement un capital en fonction de sa capacité d’épargne régulière.
Un vaste choix, qui mérite l’accompagnement d’un expert patrimonial pour en tirer pleinement les avantages
Deux règles d’or de l’investissement boursier s’appliquent aussi bien en investissement immobilier :
- définir son horizon de placement : il s’agit d’épargne à long terme, sur au moins 5 ans et de préférence au-delà de 10 ans pour en tirer tout le potentiel
- diversifier et investir régulièrement, selon son profil de risque investisseur : en cela l’immobilier est un outil efficace de diversification pour son épargne patrimoniale, aux côtés des valeurs mobilières classiques.
Les outils modernes augmentent la rapidité et la capacité d’analyse, indispensables dans un univers d’investissement toujours plus large.
Ils n’effacent pas pour autant le bon sens, l’écoute et la qualité d’un conseil adapté à ses besoins : une approche que nous cultivons au quotidien chez Mon Partenaire Patrimoine, au service de nos clients 😊
